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商品房交接流程及注意事项.doc
本文来源: 本站 发布时间: 2024-05-28  浏览量: 17次

商品房交付流程及注意事项 房地产开发商以书面形式通知交付房屋,并约定具体时间、地点、联系人。 坚持要求开发商出示: A.建设工程质量监督站出具的《建设工程竣工验收登记表》 B.建设行政部门出具的《住宅商品房交付使用许可证》 C.建设工程初始登记产权证书,即大件产权证 D.面积计量表(房管局) 3.坚持要求开发商提供: A.《新建住宅质量保证书》 B.《新建住宅使用说明书》 原因及注意事项: 1.交付通知是开发商必须履行的通知义务,应当以书面形式,除非合同规定电话、短信等通知方式。 2.《建设工程竣工验收登记表》是工程已竣工,并经开发商、设计单位、施工单位、监理单位验收合格,符合设计和国家标准的证明。 在检查时,要注意是否有四署名、是否包含楼盘、每个单项工程是否合格等。3、《住宅商品房交付许可证》是商品房交付消费者的必备条件,开发商向建设部门申请并取得交付许可证后,方可交付房屋。4、产权证是证明开发商是合法土地权利人的依据,开发商必须确保交付的房屋产权清晰合法,无产权纠纷和金融纠纷,无抵押等其他权利,无租赁关系和不合理的邻居关系。为此,购房者一定要查看开发商提供的新建商品房的房地产产权证。

首先,购房者要注意房产证的颜色是绿色还是黄色。绿色代表建设用地是通过转让或划拨的方式取得的,购房者也可以拿到绿色的房产证(“小产权证”);黄色代表建设用地是通过划拨的方式取得的,购房者在办理“小产权证”时需要缴纳土地使用权出让金,才能拿到绿色的“小产权证”。除非证上有“新建商品房”的注记(这说明土地使用权是在1994年12月31日前取得的,该房屋被纳入本市商品房计划,购房者可以不缴纳土地使用权出让金,办理“小产权证”,拿到绿色的房产证),否则,该房屋只能是非商品房(如经济适用住房),购房者只能拿到黄色的“小产权证”。 其次,要注意“大产权证”上注明的房地产权利人是否与出卖人姓名一致,是否有其他权利人,如果有共同所有人,开发商(出卖人)应提供共同所有人同意出售的书面证明。另外,还要注意房地产证上是否能查到所购房屋的产权,如果查不到,说明该房屋尚未取得“大产权证”,开发商在玩以房换房的把戏。最后,购房者要特别注意“其他房地产权利”一栏的记录,看是否有其他权利。如果有,买家是否知情;如果买家不知道,说明开发商欺骗了买家,买家应要求开发商限期拆除,方可办理房屋交接手续。 如果开发商不能解除该房屋上设立的其他权利,买受人可以采取措施,向法院请求撤销该房屋上设立的其他权利,或者要求开发商解除购房合同,并赔偿一切损失。

5、写明建筑面积、使用面积、公用面积是开发商的法定义务,也是消费者知情权的体现。阅读时应仔细核对是否与合同相符,是否与实际情况相符(例如封阳台与不封阳台的计算方法不同;封屋顶与不封屋顶的计算方法也不同,是赠送还是单独出售给他人)。《新住宅质量保证书》是开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件,可作为商品房预售合同的补充协议,与合同具有同等效力。开发商不提供的,买受人可以拒绝签订房屋交接书。同时,还应注意保证人与卖方是否一致,如有不合理条款,应立即提出。《新住宅使用手册》是开发商对所售商品房使用方法、注意事项的说明。 是开发商的法定义务,如果开发商不提供,买家可以拒绝签房屋交接书。同时还要注意担保人是否与卖家一致,如果有不合理条款,要立即提出。完成以上事项后,不能签房屋交接书。4、房屋验收注意事项:厨房烟道:点燃纸卷放烟,放在烟道口下方十厘米左右,看烟气是否上升到烟道口,立即翻转吸走。2、卫生间通风:天花板下方应留通风口,留到天花板上方时,用手电筒检查是否可安装,用测量吸力的方法。用手电筒检查烟道、通风口内是否有建筑垃圾。3、管道燃气:在报警装置附近放置吸烟纸卷,看报警装置是否灵敏,报警声光提示,同时进气电磁阀关闭。

若不能移动要及时修理;搬入后再修理,因为整体厨柜使修理变得困难甚至要拆掉吊柜。空鼓:用锤子垫几层纸(避免留有锤痕)敲墙面检查墙面空鼓情况。墙砖、地砖空鼓用专用钢针锤(10g)测量。A、检查插座:把带指示灯的插座分别插入五孔插座,灯亮,表示有电,此时把总开关盒内的插座开关拔下(应有标记),指示灯灭。频繁试验几次证明开关及接线良好,插座安全。若把开关拔下,插座指示灯还亮或还在闪烁,说明开关质量有问题或接线不正确,应立即修理,否则不慎触电时不能及时断电,危及生命。 插座也应用兆欧表测试,看对地绝缘是否良好。B.开关箱内各支路开关应有明显标识,如无或标识不清,应立即纠正。C.开关箱内各开关应安装牢固,每个开关应左右摇动检查,如发现松动,应紧固或更换,否则在以后使用中出现接触不良、打火现象时,会造成更大的危险。D.检查有线电视插座、宽带插座是否松动或插不上。E.检查弱电插座数量:宽带插座数量根据户型不同而异:如两室两厅至少应有2个,三室两厅至少应有3个;有线电视插座也应同步多一个。F.检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否正常工作。G.检查进门门铃:用2号电池测试门铃。 是无声无息还是不断响?H、拔下电源开关,检查屋内电源是否完全切断,检查各分开关是否完全控制支线,最好用万用表测试各强弱电是否通畅。

6、猫眼:进屋后观察猫眼,有无松动、不清晰、残缺或因异物而看不清楚,应予以修补或更换。7、测量高度:用箱尺检查屋顶,取4-5个点,测量。如数值一致,如房屋高度为2.7m(或2.65m),则说明屋顶或地面没有倾斜。8、测量墙面、地面:用长尺(或带水平仪的专用尺)检查贴墙面、地面是否平整。同时观察墙面有无划痕、裂痕,墙面有无爆点(爆点:生石灰发酵成成熟石灰时,搅拌不均匀,发酵不好,涂在墙面上就会形成爆点)。9、测量乳胶漆质量:检查墙面、天花板是否平整。 当周围光线暗的时候,可用大功率灯泡(200瓦)照明,当灯亮的时候,透过光影立刻就能看出墙面和天花板的平整度,如果不平整,就要重新刮腻子和油漆,不要局部刷漆,这样会和墙面原本的颜色不一样。10、镜子:在门的上面和下面放一面镜子,可以看看这些平时看不出来的地方有没有刷过漆。如果是卫生间的门,上面和下面的油漆没有刷完整,久而久之,由于卫生间环境潮湿,使用率高,门的下面就会过早损坏。11、门面的腰线一般在楼层之间,下雨天要检查有没有漏水,下雨的时候要检查家里的窗户是否密封严实,有没有漏水,如果有,要及时修补。12、不要因为不是自己家就忽视了楼道的窗户,如果没有,要查看房屋交易合同。

应建议及时配备。同时注意楼梯踏步、扶手是否符合要求(《住宅设计规范》明确规定有)。13、检查防盗门:有无划痕,门边有无变形,门与框密封是否严密,门、锁开关应灵活。14、检查内门的平整度、变形情况:打开门,把眼睛贴近门,看前后门线是否重合。如门线不重合,如有一角倾斜,则必须更换,否则日后变形会更加严重;关上门后,检查四周缝隙均匀合适;门、锁开关应开合灵活;用专用水平仪测量门安装的垂直度。 15、窗户:推拉窗、平开窗上的纱窗、窗扇应推开灵活,相互不相碰。窗外窗框上应有防堵盖,防止异物堵塞影响排水,造成下雨时水进入窗户。中空双层玻璃内外擦不干净时,是双层玻璃内层脏污,原因是安装时玻璃被污染,此时应更换新玻璃,否则日后不易解决。还要用专用水平仪测量窗户安装的垂直度。所有外门窗都应有纱门、纱窗。面向通道和底层室外的窗户应有防盗网。16、检查管线安装、通畅、密封性:用手用力摇动暖气管、水管,应固定牢固,如有松动,应重新固定。 打开水阀,检查排水是否畅通(否则下水管会被建筑垃圾堵塞)。排水的同时,用卫生纸擦拭上下水管底部,检查是否有漏水现象。17、卧室、客厅通风窗面积为使用面积的二十分之一,如室内面积30m2,则开窗面积应为1.5m2;18、厨房通风窗面积为使用面积的十分之一,如厨房室内面积10m2,则开窗面积应为1m2。

达不到要求的,一律取消资格(国家标准《住宅设计规范》)。厨房排烟孔直径为15cm,达不到要求,不能安装抽油烟机。 19、厨房、卫生间瓷砖铺装到顶,检查内外角是否90度(屋顶四角、地面四角),墙角无破损,四角无磕碰,地砖、墙砖无变形、开裂、空鼓。用小锤在地砖、墙砖上刮一下,如果有空鼓声,说明没有铺好,这样时间长了瓷砖可能开裂、脱落,要重新铺装。 20、水密性试验、水表空转试验:(重要检查项目)如果有人在楼上卫生间洗澡,楼下卫生间有可能会有小脏雨。 这是因为楼上的防水没有做好,所以验房的时候一定要和楼上协调,做好每户的闭水试验。具体做法是,用塑料袋装沙子填满楼上和自己的卫生间,堵住所有地漏,然后放水24到48小时,如果楼下卫生间没有渗漏,说明防水合格。楼上打开水龙头排水的时候,要把水放到最大限度。立即检查自家的水表,如果水表不跑,说明水表合格。因为曾经出现过用了别人的水,自家的水表帮着跑的情况,说明水表不合格,必须更换。闭水试验结束后,掀开地漏上的沙袋,放掉水。 此时观察,水全部排完后地面仍有积水,说明地面不平整。应将储水处的地砖全部扒掉,防水处理后重新铺地砖,直至无水为止。有给排水的阳台也应进行密闭储水试验。

不要怕麻烦,否则,搬进去不久,就会出现渗水问题,到时候解决就麻烦了。21、卫生间:卫生间在楼道有窗户的,应装防盗网,卫生间无窗户的,应有通风孔,通风孔直径10cm,设在吊顶下,通风孔到最近插座的距离应为1.5m,且应为防水插座。卫生间门上没有0.02m2通风百叶窗时,门下应留3cm的缝隙(国家标准《住宅设计规范》)22、暖气片:暖气片上方应有排气阀,使用前应旋开放气,如不能旋开,需维修,否则气体放不出来,暖气片不发热。还要注意暖气片安装牢固,不能松动; 进回水管的坡度应符合要求,否则会影响采暖效果。23、地下室:室内净高2M,这是国家标准《住宅设计规范》规定的,室内结构梁或管道影响使用空间的,应在价格方面给予补偿。24、核对合同面积,看实际设施是否与买卖合同约定的设施设备品牌、数量相符,有无遗漏;确认买卖合同附图与实际是否相符,结构是否与原设计图相同,房屋面积是否经过房产部门实测,与合同面积有无差异。用卷尺测量楼面层高,看是否与合同相符。25、阳台出现裂缝很危险,一般来说,墙面裂缝大多不是结构性裂缝,危险性不大。

房屋结构性问题往往出现在阳台,如果发现房间与阳台连接处有裂缝,很可能是阳台破裂的前兆。检查完以上内容后,不能签署房屋交接验收文件,还应查看之前的物业管理服务合同,看物业费的构成是否合理,是否符合物价部门的规定,物业公司是否具备相应资质,物业费、水费、电费、取暖费、垃圾清运费等是否实际发生。维权:不交钱不签字,先验房:不能发现问题后再交钱或签字,应先将房屋修缮,同时收集证据,为日后必要时提供证据打下基础(即通过录音机、摄像机或照相机等调整日期、记录证据)。尤其要保留好交接代表签字的验房问题记录表。 核对房屋总面积:超过或减少3%以内的情况很常见(退多补少,吃亏的还是业主);套房面积不变、共用面积增加的情况更常见(实际面积减少,吃亏的还是业主)。 3、房屋完好。交钥匙后签订业主公约和前期物业管理合同时,要注意条款,不要放弃适用的标准:住宅设计标准GB-1999《房产测量标准》GB/T.1-2000商品房交付标准常识1、问:什么是“交付时间”? 答:所谓交接时间,是指出卖人在合同约定的期限内,使房屋达到合同约定的交付使用状态,并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续,买受人在通知规定的时间内办理完房屋交接手续的过程。 2.问:出卖人在交接过程中的主要义务有哪些? 答:出卖人在交接过程中的主要义务为: (1)在合同约定的期限内,使房屋达到合同约定的使用状态; (2)房屋达到交付使用状态后,出卖人应当及时通知买受人按照约定的方式办理房屋交接手续; (3)交接时,出卖人应当出具证明房屋达到交付使用状态的相关证明文件,不得以任何非合同义务的方式承担。

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